Emitenhub.com - Perpanjangan insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) hingga 2027 memberikan dukungan bagi sektor properti. Namun, emiten pengembang masih menghadapi tantangan daya beli masyarakat yang membatasi pertumbuhan penjualan meskipun stimulus pajak tetap tersedia.
Kondisi tersebut terlihat dari kinerja PT Ciputra Development Tbk (CTRA) yang mencatat marketing sales sebesar Rp7,59 triliun hingga September 2026. Realisasi tersebut relatif stagnan dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya.
Pencapaian itu setara sekitar 80 persen dari target penjualan sepanjang 2026 sebesar Rp9,5 triliun. Meski demikian, manajemen CTRA belum berencana melakukan revisi target.
Direktur CTRA, Harun Hajadi, menyampaikan bahwa perseroan masih mempertahankan sasaran penjualan tahun ini berdasarkan perkembangan kinerja hingga kuartal III/2026.
Harun menilai keberlanjutan PPN DTP menjadi faktor penting dalam menjaga permintaan properti pada 2027. Penghentian stimulus yang telah berlangsung sejak 2021 dinilai dapat meningkatkan beban harga efektif konsumen sekitar 11 persen.
Menurutnya, kenaikan beban pembelian tersebut dapat memengaruhi minat masyarakat terhadap produk properti. Namun, kepastian perpanjangan insentif belum cukup bagi manajemen untuk menetapkan proyeksi penjualan tahun depan.
Dari total penjualan CTRA hingga September 2026, sekitar Rp3,1 triliun berasal dari transaksi yang memanfaatkan fasilitas PPN DTP.
Sementara itu, peluncuran proyek baru menghasilkan marketing sales sebesar Rp3,8 triliun. Tingkat penyerapan mencapai 62 persen dari total 3.174 unit yang ditawarkan kepada konsumen.
Berdasarkan wilayah, Greater Jakarta menjadi penyumbang terbesar dengan kontribusi 57 persen terhadap penjualan perseroan. Wilayah tersebut mencatat pertumbuhan 13 persen secara tahunan, sedangkan Sulawesi membukukan kenaikan tertinggi sebesar 110 persen.
Segmen rumah tapak masih mendominasi penjualan CTRA dengan kontribusi 91 persen, meskipun nilainya turun 6 persen secara tahunan. Sebaliknya, penjualan apartemen meningkat 239 persen, terutama didorong peluncuran Cataluna Apartment di Makassar.
Dari sisi harga, properti dalam rentang Rp2 miliar hingga Rp5 miliar menyumbang 55 persen penjualan. Kredit Pemilikan Rumah (KPR) menjadi metode pembayaran utama dengan kontribusi 67 persen.
Untuk mendukung penjualan pada 2027, CTRA menyiapkan sejumlah proyek baru. Salah satunya Ciputra Genting Golf dengan potensi marketing sales sebesar Rp300 miliar.
Perseroan juga menargetkan penjualan Rp175 miliar dari proyek Radial Drive Shophouses di CitraLand Surabaya.
ASRI dan MTLA Andalkan PPN DTP untuk Menjaga Penjualan
PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI) turut mengandalkan kelanjutan PPN DTP untuk mempertahankan permintaan rumah siap huni atau ready stock.
Direktur Corporate Finance ASRI, Edward Tanuwijaya, menjelaskan bahwa transaksi rumah yang memanfaatkan insentif tersebut menyumbang sekitar 15 hingga 20 persen penjualan setiap tahun sejak program diberlakukan.
Menurut Edward, fasilitas PPN DTP membantu mempercepat pemasaran unit yang telah tersedia. Perseroan berharap kontribusi tersebut dapat dipertahankan setelah pemerintah memperpanjang masa berlaku insentif hingga 2027.
Meski demikian, dampak lebih besar terhadap penjualan diperkirakan baru terlihat pada 2027 setelah peraturan menteri yang mengatur pelaksanaannya diterbitkan.
Hingga akhir 2026, ASRI masih memprioritaskan penjualan proyek yang telah diluncurkan pada semester pertama.
Setelah memperkenalkan Cluster RYIL pada akhir September, perseroan melanjutkan aktivitas pemasaran melalui Alam Sutera Group Expo 2026 yang telah berlangsung sejak 8 September.
Adapun realisasi marketing sales ASRI hingga kuartal III/2026 dijadwalkan diumumkan pada akhir Oktober bersamaan dengan publikasi laporan keuangan perseroan.
Sementara itu, PT Metropolitan Land Tbk (MTLA) atau Metland mencatat sekitar 65 persen marketing sales dari proyek residensial memanfaatkan fasilitas PPN DTP.
Direktur MTLA, Olivia Surodjo, menilai insentif tersebut efektif membantu mempertahankan minat konsumen terhadap produk hunian.
Hingga Agustus 2026, marketing sales MTLA mencapai Rp1,225 triliun atau sekitar 61 persen dari target tahunan sebesar Rp2 triliun.
Manajemen belum berencana mengubah target tersebut. Perseroan akan mengoptimalkan penjualan residensial dan pendapatan berulang untuk mendukung pencapaian kinerja hingga akhir tahun.
Strategi pemasaran Metland mencakup pengembangan rumah berkonsep compact dan smart home bagi pembeli rumah pertama. Perseroan juga menawarkan kemudahan pembayaran serta hadiah langsung untuk menarik konsumen.
Sejumlah proyek yang dipasarkan meliputi Cluster Conifera di Metland Menteng, Walden di Metland Transyogi, Brassia Garden di Metland Cikarang, dan Valencia di Metland Cibitung.
Di luar bisnis residensial, MTLA menyiapkan pembukaan Metland Marron Hotel Tomohon di Sulawesi Utara pada akhir 2026. Proyek tersebut menjadi bagian dari pengembangan sumber pendapatan perseroan.
Olivia menilai perpanjangan PPN DTP merupakan stimulus positif bagi industri properti. Namun, kemampuan belanja masyarakat, tingkat suku bunga KPR, dan kondisi pasar tetap menjadi faktor utama yang memengaruhi penjualan pada 2027.
Daya Beli Masih Membatasi Prospek Saham Properti
Analis Maybank Sekuritas, Kevin Halim, menilai perpanjangan insentif PPN DTP memberikan dukungan bagi emiten properti. Kendati demikian, pengaruhnya terhadap pertumbuhan marketing sales diperkirakan belum signifikan selama daya beli masyarakat masih lemah.
Menurut Kevin, keterbatasan kemampuan belanja terutama dirasakan konsumen pada segmen pasar massal. Insentif pajak dapat menurunkan beban pembelian rumah, tetapi tidak sepenuhnya menyelesaikan kendala pembiayaan.
Kevin melihat CTRA dan PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR) sebagai emiten yang relatif memperoleh manfaat karena memiliki eksposur terhadap konsumen menengah ke bawah, khususnya pada produk properti dengan harga di bawah Rp2 miliar.
Pada segmen tersebut, fasilitas PPN DTP membantu menjaga keterjangkauan harga. Namun, konsumen tetap harus memiliki kemampuan menyediakan uang muka dan membayar cicilan KPR.
Karena itu, Kevin menilai pemulihan daya beli akan memberikan pengaruh lebih besar terhadap pertumbuhan industri properti dibandingkan stimulus pajak semata.
Maybank Sekuritas memberikan rekomendasi beli untuk sejumlah saham properti. CTRA mendapat target harga Rp850, sedangkan PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) ditargetkan Rp1.050.
Rekomendasi serupa diberikan kepada PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) dengan target Rp430 dan PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) sebesar Rp470.
Kevin menilai pemulihan kemampuan belanja masyarakat dan kembalinya minat pembeli menjadi faktor penting bagi kinerja sektor properti hingga akhir tahun.
Meski demikian, sejumlah risiko masih perlu diperhatikan, termasuk ketidakpastian ekonomi global, kenaikan harga energi, pelemahan rupiah, serta tingkat suku bunga yang masih tinggi.
Dengan demikian, efektivitas perpanjangan PPN DTP hingga 2027 tetap bergantung pada kondisi permintaan domestik. Perkembangan daya beli, biaya pembiayaan KPR, dan kemampuan pengembang menyediakan produk sesuai kebutuhan konsumen akan menentukan pertumbuhan penjualan emiten properti.
